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房地產(chǎn)估價(jià)師
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每日一練
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房地產(chǎn)估價(jià)師主要估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用問答題每日一練(2019.01.09)
來源:考試資料網(wǎng)
1.問答題
什么是資本化率?資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別與相互間關(guān)系是什么?
參考答案:
資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率,即:資本化率=年收益/價(jià)格;報(bào)酬率是投資回報(bào)與投資的比率,即:報(bào)酬率=投資回...
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2.問答題
計(jì)算房地、土地、建筑物重新購建價(jià)格的思路分別是什么?
參考答案:
計(jì)算房地的重新購建價(jià)格有兩大路徑:一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程,采用成本法來計(jì)算;二是先計(jì)算土地的重新購建價(jià)格,...
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3.問答題
甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多,銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。請(qǐng)問:(1)復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?(2)復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?2.甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后,甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款,委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為9000萬元。請(qǐng)問:若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的,產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?3.某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為14000m
2
。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m
2
綠地,并拆除一幢面積為900m
2
的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)問:理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
參考答案:
(1)復(fù)核估價(jià)時(shí),若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤,應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、...
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4.問答題
將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法?應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查,預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來若干年(如來3年或5年)的凈收益,然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的等式(略)來求取A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。
參考答案:
應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查,預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來若干年(如來3年或5年)的凈收益,然后利用報(bào)酬資本化法公式...
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5.問答題
某舊建筑物現(xiàn)在的價(jià)值是否可能大于它原來新的時(shí)候的價(jià)值?如果可能,出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么?
參考答案:
可能。主要有以下三種原因:一是物質(zhì)方面升值。是指建筑物在實(shí)體方面的多于正常的養(yǎng)護(hù)投入使房屋價(jià)值增加。比如在房屋平均正常維...
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