房地產估價師不同目的房地產估價問答題每日一練(2019.01.18)

某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請問：
1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?

北京某花園別墅拆遷補償價值評估報告
（封面、目錄、注冊房地產估價師聲明、估價假設和限制條件略）
致委托方函
××指揮部、××中心：
受貴單位的委托，公司對北京第29屆奧運會場館區(qū)拆遷范圍內位于北京市朝陽區(qū)××東路8號院內的××花園別墅××號的房地產價值進行了評估。估價結果如下：
一、估價對象：估價對象為坐落于北京市朝陽區(qū)××東路8號院內的××花園別墅××號的房地產，東至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花園別墅××號。
依據《房屋所有權證》（市朝全字第××號）、《北京市國有土地使用權出讓合同》（京房地出讓[合]字（××）第××號）、《北京市房屋土地登記事務中心確認的北京市宗地登記表》、《北京市房屋登記表》及北京市房地產勘察測繪所提供的資料，估價對象房屋所有權人為××公司，用途為住宅，混合結構，建成年份為1993年，建筑面積

××縣某房屋保險事故損傷修復費用評估報告
（封面、致估價委托方函、目錄、注冊房地產估價師聲明、估價假設和限制條件略）
估價結果報告
一、估價委托方
名稱：中國太平洋保險公司××辦事處
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、受理估價方
名稱：略
法定代表人：×××
地址：略
估價資質等級：房地產國家壹級
估價資格證書：略
三、估價目的
確定估價對象的損傷修復費用，為委托方保險事故賠償提供價格參考。
四、估價對象概況
（一）估價緣由
本公司受太平洋保險公司××辦事處委托，對其承保的某解放貨車失控撞傷農房而對農房造成的直接損失進行評估。該解放貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責任險，此次事故經現場交警出具的責任認定書，由解放貨車負全責。
（二）估價對象實體狀況
估價對象位于××縣××鎮(zhèn)××村×組，距離縣城中心約20km，三面周邊與空地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結構，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24cm，樓梯間空花墻厚12cm，其余墻厚18cm，梯間及非承重墻的粘結材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿強度等級較低。建筑物內外墻初級抹灰，室內水泥砂漿地面，普通木門窗。
（三）事故損傷情況分析
該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農房，與農房外側非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側墻（非承重墻）洞穿，洞徑橫向最大尺寸1.0m，豎向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；樓梯間外側墻坍塌，坍塌后形成一個橫向最大尺寸2.1m寬、豎向最大尺寸2.86m寬的洞；與外側墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉角板完好，陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，部分門窗受損。
經房屋安全鑒定人員現場鑒定：受損建筑物基礎完好，承重墻絕大部分未受損，非承重墻局部受損，房屋所受損傷可以修復，為非危房。修復方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴大拆除，再按原狀恢復考慮。
（四）估價范圍
估價范圍根據房屋修復方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴大拆除費用，以及恢復原狀所需費用。
五、價值時點
2011年5月21日，為注冊房地產估價師現場勘查之日。
六、估價依據
1．《中華人民共和國保險法》。
2．國家標準《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）。
3．《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額××市基價表-1999》。
4．《××市房屋修繕工程預算定額》。
5．××市城鄉(xiāng)建設委員會有關文件。
6．建筑材料市場價格和有關工程造價信息。
7．估價人員現場查勘所得資料及委托方提供的各種資料。
七、估價原則
1．獨立、客觀、公正原則。
2．合法原則。
3．價值時點原則。
4．替代原則。
5．最高最佳利用原則。
八、估價方法
（一）本次估價所采用的方法
估價對象是受損農房的一部分，而不是房屋的全部。根據房屋安全鑒定人員和估價人員現場查勘的情況，該房屋不屬危房，可采用先在原損傷部位豎向擴大拆除受損構件，再按原結構標準進行修復的方案，已被當事人方認可。
由于估價對象所涉及的工程量及費用標準可參照同類工程的普遍標準進行逐一測算、累積，故估價人員決定采用成本法進行估價。
（二）成本法的定義
本次所用成本法是指以計算受損房屋先拆除受損部位，再恢復原狀所需耗費的各項費用之和，得出估價對象價格的一種方法。
九、估價結果
估價人員根據估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學的估價方法，并結合估價人員經驗，評估確定估價對象房地產在價值時點的修復費用為6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。
十、注冊房地產估價師（略）
十一、估價作業(yè)期
2011年5月21日至5月24日。
十二、實地查勘期（略）
十三、估價報告有效期限
自2011年5月24日至2012年5月23日。
估價技術報告
一、估價對象描述與分析（略）
二、市場背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估價方法適用性分析（略）
五、估價測算過程
（一）估價的技術思路
估價對象不是整幢房屋，而是受損房屋的一部分。根據房屋安全鑒定人員和估價人員現場查勘的情況，認為房屋只是部分非承重結構構件受損，不會危及到整幢房屋的安全，故只需擴大拆除受損部位，再按原結構進行修復。
測算時應先測算受損部位的拆除費用，再計算修復受損部位的修復費用。由于此類受損房屋的修復工作是為了彌補房屋所受損傷，故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何，在對修復費用進行測算時，不考慮扣減房屋的折舊，即應該"修壞如新"，而不能"修壞如舊"。
由于類似工程的價格計算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標準，且已被廣泛應用，故在成本法計算時，參照了定額標準。
（二）工程造價計算表
工程量以現場測量數據為依據，按照房屋修復方案計算。
1．拆除工程（見下表）
5．定額直接費
1項+2項+3項+4項=4114.97（元）
6．造價
（1）基價直接費：4114.97元
（2）綜合費：（1）×15.73%=647.3（元）（按三級施工企業(yè)計費）
（3）勞動保險費：（1）×3.15%=129.6元（按三級施工企業(yè)計費）
（4）利潤：（1）×6.64%=273.2（元）（按三級施工企業(yè)計）
（5）允許按實計算的費用及材料價差：1000.00元
（6）定額編制及定額測定費：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8‰=111（元）
（7）稅金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三級施工企業(yè)計）
（8）造價：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元）
六、估價結果確定
估價人員根據估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學的估價方法，并結合估價人員經驗，評估確定估價對象房地產在價值時點的修復費用為人民幣6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。
附件（略）