某開(kāi)發(fā)商以6000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65％，建筑層數(shù)共20層，從-2～+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車(chē)庫(kù)，有供出售95個(gè)車(chē)位；-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售）；地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房；地上4～18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為3.5年（其中前期為12個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，銷(xiāo)售周期為6個(gè)月）；平均建造成本為3500元／m2，專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8％和5％；地價(jià)款在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期一次性投入。建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該項(xiàng)目建成后，住宅的市場(chǎng)售價(jià)為8000元／m2，商業(yè)用房年凈租金收入為2000元／m2，停車(chē)位售價(jià)為12萬(wàn)元／個(gè)；銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金分別為總銷(xiāo)售收入的2.5％和6.0％。開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5％，同檔次商業(yè)用房的凈租金收益乘數(shù)（即物業(yè)資本價(jià)值與年凈租金收入之比）為5.5。試計(jì)算該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率。

企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次。（）

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（）

對(duì)于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金屬于流動(dòng)資金，但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開(kāi)發(fā)商品，并通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的預(yù)租售或建成后的租售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。（）

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢(xún)公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項(xiàng)目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經(jīng)營(yíng)部分為4500m2，可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開(kāi)始穩(wěn)定在85％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的42％，建成后即可開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬(wàn)元。住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均銷(xiāo)售價(jià)為6500元／m2，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的5.5％，假設(shè)建成后即售完。該方案的總投資為8000萬(wàn)元，其中60％來(lái)源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬(wàn)元來(lái)自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來(lái)自于住宅的銷(xiāo)售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算（計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為18％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。（1）完成下列現(xiàn)金流量表；（2）求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；（3）求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）

投資回報(bào)主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的收回。（）

動(dòng)態(tài)投資回收期是指以項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值抵償全部投資所需的時(shí)間。（）

某開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式以1000元/m2的樓面地價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶?xiě)字樓用地50年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)尚需投入的拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為2000萬(wàn)元。已知該地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m2，建造成本為2500元／m2，專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12%，其他工程費(fèi)用為400元／m2，管理費(fèi)用為建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%，銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金分別為總銷(xiāo)售收入的2.5%和6%。如果該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為36個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，地價(jià)款于開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)一次投入，拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用在建設(shè)過(guò)程開(kāi)始前均勻投入，建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)用和建設(shè)期管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為9%，寫(xiě)字樓建成后的銷(xiāo)售價(jià)格為9600元／m2，試求該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率。

研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化）FIRR有唯一實(shí)數(shù)解；對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化）計(jì)算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解。（）

對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┪飿I(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（）