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在選取最佳的開發(fā)利用方式中,最重要的是選取最佳用途。選取最佳用途要考慮該地塊位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢。()
在單利計息的情形下,當利率的時間單位與計息周期不一致時,就出現(xiàn)了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。()
某在建工程的土地使用權是2004年12月31日通過出讓方式獲得的,用途為商業(yè),土地使用期限為40年,土地面積為700m2,容積率為15,土地取得費用為80萬元,已付清。從獲得土地使用權至正式動工。時間為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年,建安成本為每平方米建筑面積2300元,管理費用為建安成本的3%。至2007年6月30日已完成主體結構,且已投入總開發(fā)成本的55%,剩余費用在施工期內(nèi)均勻投入,折現(xiàn)率為13%。該在建工程建成后的最佳用途為餐館,建成時即投入40萬元花一年時間裝修(假定裝修費用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營業(yè)。預計第一年正常凈收益為60萬元,此后每年凈收益以15%的比率增長,為保持這種正常收益增長,需要每隔4年在該年末進行一次大裝修,正常大裝修費用為40萬元,當年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15%。按當?shù)赜嘘P規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項目(包括在建工程)在轉讓交易過程中,買方按售價的3%繳納有關稅費,同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的2%和6%。請利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2007年6月30日的正常購買總價。
復利計息是指每期均按原始本金計算利息,即只有本金計算利息,本金所產(chǎn)生的利息不計算利息。()
假設開發(fā)法不僅適用于評估可供開發(fā)建設的土地價值,而且適用于評估所有具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值。()
在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下,仍然需要估價的,房地產(chǎn)估價師可以以該推測的最可能的規(guī)劃條件進行估價,不用具體說明。()
經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準確預測,在預測時要考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。()
資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差,用絕對量來反映為"利率",用相對量來反映為"利息"。()
從理論上講,靜態(tài)分析法測算的結果比較精確,而動態(tài)分析法由于預測十分困難,因此結果比較粗糙。()
某舊廠房的土地面積4000m2,建筑面積6000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境,適宜裝修改造成寫字樓出租,并可獲得政府主管部門批準,但需補交樓面地價為500元/mm2的地價款,同時取得50年的土地使用權。預計裝修改造期為一年,裝修改造費為每1m2建筑面積1000元(裝修改造費均勻投入,視同發(fā)生在裝修改造期中)。估計該寫字樓裝修改造完成后即可全部租出,可出租面積為建筑面積的70%;附近同檔次寫字樓每1m可出租面積的年租金為1000元,出租的成本及稅費為年租金的40%,報酬率為8%。購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為舊廠房價格的4%。試利用上述資料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購買總價(采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,折現(xiàn)率為8%)。