房地產估價師房地產估價案例與分析章節(jié)練習(2019.07.21)

來源：考試資料網

1.問答題甲房地產估價機構（以下簡稱甲機構）于2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告，銀行據此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產時實現(xiàn)的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。請問：（1）復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產市場狀況？（2）復核估價的估價目的和價值定義應如何表述？2．甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產估價機構評估其市場價值，估價結果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產估價機構評估其抵押價值，估價結果為9000萬元。請問：若上述兩個估價結果均是合理的，產生兩者差異的原因有哪些？3．某城市規(guī)劃建設一條環(huán)城公路，經過某商品住宅小區(qū)南側。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000m²。建設環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m²綠地，并拆除一幢面積為900m²的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關補償和賠償，委托房地產估價機構進行評估。請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬热輵男┓矫妫?/a>

參考答案：（1）復核估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產權性質、使用性質、...

點擊查看完整答案

進入題庫練習

2 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應()。

點擊查看答案&解析

3.問答題（改錯題）在一成片開發(fā)小區(qū)內，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420m²，磚混結構，用地性質為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設施的配套水平，該商場與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后，在償還商場原建筑面積的基礎上再給該商場增加建筑面積280m²。與原建筑面積相等部分按結構差價結算，新增加的建筑面積部分按建造成本計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平均分攤，建造費用不計利息。以上價款由商場支付，產權歸商場所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定，交付給商場總建筑面積為700m²的鋼混結構商業(yè)用房，并要求該商場據合同結算差價。據調查，該市同類磚混結構房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結構房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務人員按下列方法計算應付款項：1．結構差價920×（1+1.4）×700-1545600（元）=154.56（萬元）2．新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16（萬元）3．補交地價款1800/60%×700=2100000=210（萬元）

參考答案：1.結構差價計算有誤，因為結構差價比率為1：1.4，且建筑面積不能按700m²計算，應按420m<...

點擊查看完整答案

進入題庫練習

4.問答題建筑物經濟壽命結束的時間與土地使用年限屆滿的時間不一致時，收益期限應如何確定？

參考答案：對于土地與建筑物合成體的估價對象，取建筑物剩余經濟壽命和土地使用權剩余期限中短者為收益期限。如果是建筑物的剩余經濟壽命晚...

點擊查看完整答案

進入題庫練習

5 運用收益法估價一般不需求取()。

點擊查看答案&解析

6.問答題張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140m2的三室二廳住宅。由于生意經營不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產估價公司進行評估，請你作為一名房地產估價師寫出評估該住宅轉讓價格的估價技術路線。

參考答案：1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉讓之日的完全產權售價。
2.根據張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購...

點擊查看完整答案

進入題庫練習

7 市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

點擊查看答案&解析

8 有效毛收入乘數(shù)法沒有考慮估價對象與類似房地產在（）方面的差異。

點擊查看答案&解析

9.問答題 某監(jiān)理公司承擔一寫字樓的監(jiān)理任務，合同中明確了投資監(jiān)理的有關任務內容。
問題:
1、該樓的施工圖預算是采用單價法編制的，監(jiān)理工程師如何對其進行審查。
2、合同規(guī)定，承發(fā)包雙方進行工程款結算前，由監(jiān)理工程師對承包方完成的工程量進行計量，以此作為結算的依據。為此，承包方要按照協(xié)議條款約定的時間向監(jiān)理工程師提交已完工程的報告，在這種情況下，監(jiān)理師如何進行工程計量?承包方在監(jiān)理師計量過程中如何做?

參考答案：1、(1)做好審查前的準備工作，包括：
①熟悉施工圖紙;
②了解預算包括的范圍;
③弄清預...

點擊查看完整答案

進入題庫練習

10 下列房地產價格影響因素中，不屬于經濟因素的是（）。

點擊查看答案&解析

广告位招租联系QQ:5245112（WX同号）