房地產估價師房地產估價案例與分析章節(jié)練習(2020.04.25)

一、封面（略）
二、目錄（略）
三、致委托估價方函（略）
四、注冊房地產估價師聲明（略）
五、估價的假設和限制條件（略）
六、××別墅房地產估價結果報告
（一）委托估價方
××市恒通房地產開發(fā)公司
（二）受理估價方
××市房地產估價事務所
（三）估價對象概況
1．土地情況
A.土地使用權性質：出讓土地使用權，1995年1月6日取得國有土地使用權證。

（改錯題）某商務寫字樓建筑面積11000m²，可租售面積8000m²，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計，土地面積是3000m²。當地正常月租金為90元／（月·m²），正常出租率90%，大樓正常管理運營每月總費用占當月租金收入的20%。經調查附近40年使用年限同樣性質用地的當前地價為8000元/m²，土地報酬率為6%，建筑物的報酬率為10%，業(yè)主欲投保，請評估其在2012年7月1日的保險價值。
估價計算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）

2．總費用=8000×90×12×20%=1728000（元）
3．寫字樓經營凈收益=10692000-1728000=8964000（元）