正確答案：（1）我國(guó)房地產(chǎn)立法的有關(guān)現(xiàn)狀我國(guó)的登記機(jī)關(guān)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)所依據(jù)的是分散在各個(gè)法律、法規(guī)中的登記規(guī)范。這些登記法律規(guī)范不但非常散亂，而且在內(nèi)容上來(lái)看也有諸多矛盾。從法律屬性上看，這些法律規(guī)范既有民法性質(zhì)的《擔(dān)保法》中的登記規(guī)范，又有行政法性質(zhì)的《土地管理法》、《土地登記規(guī)則》等中的登記規(guī)范。從法律淵源上看，既有全國(guó)人大常委會(huì)頒布的法律，又有國(guó)務(wù)院及其下屬部委制定的行政法規(guī)。由于缺乏統(tǒng)一的法律依據(jù)，加上各個(gè)部門法律過(guò)多地強(qiáng)調(diào)行政機(jī)關(guān)的管理職能和部門利益，使得房地產(chǎn)登記制度的法律規(guī)定互相交叉、沖突，影響了法律的權(quán)威性、嚴(yán)肅性，不利于房地產(chǎn)物權(quán)正常秩序的形成和發(fā)展。（2）我國(guó)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)存在的問(wèn)題我國(guó)目前的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記分為土地產(chǎn)權(quán)登記和房屋產(chǎn)權(quán)登記。土地產(chǎn)權(quán)登記由土地管理部門辦理，房屋產(chǎn)權(quán)登記由房產(chǎn)管理部門辦理，存在“多頭執(zhí)政”的局面。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門是兩個(gè)不同的職能部門，且各自依據(jù)的法律也不相同。因此，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理體制仍是實(shí)行土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證。根據(jù)我國(guó)目前登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)狀，函待解決的問(wèn)題有兩個(gè)方面：其一是應(yīng)該盡快實(shí)現(xiàn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一；其二是由什么性質(zhì)的機(jī)關(guān)來(lái)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)登記職責(zé)。關(guān)于盡快實(shí)現(xiàn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，也許有人會(huì)說(shuō)，從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)，形成“多頭登記”有一定的合理性或不可避免性。但是我們必須看到這種情況所造成的弊端，統(tǒng)一我國(guó)的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，實(shí)為刻不容緩。（3）結(jié)合我國(guó)的實(shí)際和國(guó)外的有益經(jīng)驗(yàn)應(yīng)采取的制度①我國(guó)應(yīng)采取契約登記制，該制度主要有以下優(yōu)點(diǎn)：a.物權(quán)變動(dòng)只依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記只是受讓人用以對(duì)抗第三人的必要條件，而非房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，可以充分尊重民事主體的自由之意思表示，保護(hù)其民事權(quán)利的隱私。b.減少登記所需的交易成本及社會(huì)成本。c.采取形式審查制，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，有利于物的流通。但是其最大的缺陷是對(duì)房地產(chǎn)物權(quán)的交易安全有很大的風(fēng)險(xiǎn)。②權(quán)利登記制和托倫斯登記制賦予房地產(chǎn)登記的公信力，并且登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記之申請(qǐng)，采嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查制，保護(hù)了房地產(chǎn)物權(quán)交易的動(dòng)態(tài)安全，但其也存在缺點(diǎn)：a.在實(shí)踐中增加了房地產(chǎn)交易雙方的交易成本。b.因?yàn)橘x予登記可信賴度極高的公信力，必然要求具備較高水平和較高社會(huì)地位的登記機(jī)關(guān)和登記員，從而加大了房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的社會(huì)成本。c.為避免審查錯(cuò)誤，登記員必然拖延登記速度，影響了物的流通。d.強(qiáng)調(diào)登記的公信力，所以在某種場(chǎng)合下不可避免地會(huì)忽視對(duì)房地產(chǎn)的事實(shí)權(quán)利人的保護(hù)。

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