房地產估價師房地產估價案例與分析章節(jié)練習(2019.06.10)

封面和目錄（略）致委托人函（略）估價師聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3．我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）進行分析和測算，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5．注冊房地產估價師×××已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，但我們對估價對象的現場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。6．沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7．本估價報告依據了委托人提供的相關資料，委托人對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。8．本報告估價結果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。9．本估價報告的全部或其部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權為本估價機構所有。中國注冊房地產估價師（注冊號××××）：××××（簽名蓋章）中國注冊房地產估價師（注冊號××××）：××××（簽名蓋章）中國注冊房地產估價師（注冊號××××）：××××（簽名蓋章）

甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補償應如何確定?
3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理?

某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2008年8月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2003年8月通過出讓取得，2004年8月開始建設。委托方提供的實際成本價格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2003年8月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實。認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為2200元/㎡。
請問：
(1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
(2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?