房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析章節(jié)練習(xí)(2019.08.09)

甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進(jìn)入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?

某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2008年8月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2003年8月通過出讓取得，2004年8月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2003年8月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實。認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為2200元/㎡。
請問：
(1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?
(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?