房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析問答題每日一練(2019.08.09)

（改錯(cuò)題）某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m²，可租售面積8000m²，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計(jì)，土地面積是3000m²。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元／（月·m²），正常出租率90%，大樓正常管理運(yùn)營每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價(jià)為8000元/m²，土地報(bào)酬率為6%，建筑物的報(bào)酬率為10%，業(yè)主欲投保，請(qǐng)?jiān)u估其在2012年7月1日的保險(xiǎn)價(jià)值。
估價(jià)計(jì)算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）

2．總費(fèi)用=8000×90×12×20%=1728000（元）
3．寫字樓經(jīng)營凈收益=10692000-1728000=8964000（元）

某管道工程建設(shè)項(xiàng)目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運(yùn)抵施工現(xiàn)場(chǎng)后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問題：
1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書和檢測(cè)證明材料;
2、鋼管外觀粗糙、標(biāo)識(shí)不清，并且存在銹斑。
3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實(shí)驗(yàn)資質(zhì)的單位試驗(yàn)質(zhì)量合格，并出具了試驗(yàn)報(bào)告。
【問題】
1、對(duì)上述問題應(yīng)如何處理?
2、如果管材不合格進(jìn)行退場(chǎng)等損失如何處理?