感覺(jué)某個(gè)樓盤將來(lái)的發(fā)展?jié)摿芎茫敲丛诠纼r(jià)時(shí)可以適當(dāng)提高價(jià)格。

交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格具體很大的影響。

以下哪項(xiàng)是影響抵押變現(xiàn)的因素？（）

使用收益法估價(jià)時(shí)，一般采用的是凈收益。

某公司通過(guò)參加拍賣競(jìng)得一面積為2500m2的土地的使用權(quán)，性質(zhì)為商業(yè)。并在其上建造了一座酒樓，建筑面積為8000m2。此公司委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其酒樓本身進(jìn)行收益價(jià)格評(píng)估，估價(jià)期日為2009年3月12日。 據(jù)估價(jià)人員調(diào)查核實(shí)，此不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估期日尚可使用35年，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次物業(yè)每月的營(yíng)業(yè)額為50萬(wàn)元每月管理費(fèi)和稅費(fèi)總計(jì)為30萬(wàn)元；經(jīng)市場(chǎng)比較法求得同交易圈內(nèi)使用年期35年，容積率在3到4間的土地使用權(quán)價(jià)格為6000元/m2，土地還原率和建筑物還原率分別為7%和9%。

待估不動(dòng)產(chǎn)情況：類型為土地，無(wú)地上附著物，總面積為10000m2，形狀規(guī)則，住宅用途，規(guī)劃容積率為1.0。該城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)以2005年為基期，同基期相比每年遞增增長(zhǎng)率為12個(gè)百分點(diǎn)，單位不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格比容積率為1時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格增加5%。 所選案例情況：收集到與待估不動(dòng)產(chǎn)條件類似的4宗不動(dòng)產(chǎn)，比價(jià)情況見(jiàn)下表估價(jià)要求：評(píng)估2008年12月31日市場(chǎng)價(jià)值。

通過(guò)了解目標(biāo)評(píng)估房源的實(shí)際情況，包括但不限于是否滿五唯一/滿二，來(lái)大致確定該房產(chǎn)在交易時(shí)需繳納的稅費(fèi)。

工作中一般遇到的土地的產(chǎn)權(quán)分類一般為（）。

房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。

影響變現(xiàn)的因素有（）。